位于北京市海淀区的华清嘉园 

华清嘉园绿地侵权案五年未果

早在《物权法》实施以前，就有众多小区业主为维护自己的合法权益，展开与房地产开发商的较量。北京市华清嘉园绿地侵权案就是典型的案例，业主委托律师打了整整五年的官司，但至今未果。对此，本报记者采访了北京陈岳琴律师事务所律师陈岳琴女士，并走访了小区的业主。

华清嘉园小区位于北京市海淀区五道口，由华润置地（北京）股份有限公司开发建设，2001年前后，华清嘉园业主购得小区住房，并分别于2001年6月、2002年6月和2002年8月竣工交付使用。开发商在2000年楼盘预售的楼书上宣传该小区的绿化率高达41%，但当业主入住后，发现绿地严重缩水，楼书中宣传的一块绿地被盖上了一栋板楼，为此，2002年8月份，业主委托北京陈岳琴律师事务所律师陈岳琴代理起诉开发商，要求恢复绿地，支付相应违约金。但法院以原告方证据不足判决其败诉。为此，原告起诉北京市规划委员会，要求其履行法定职责，对华清嘉园小区绿地率是否达到规划许可标准进行监督验收并出具证明单，法院再次判决原告败诉。原告第三次起诉北京市园林局，要求其履行法定职责，在一个月内对华清嘉园小区实地绿地进行测量并出具绿化证明单。双方达成庭外和解。2005年7月7日，北京市园林局履行和解协议，为原告实际测量并出具了华清嘉园绿地证明。证明显示，华清嘉园现有绿化面积仅12199平方米。实地绿化率只有16.3%，没有达到法定标准的20%。

拿到了绿地实测结果的华清嘉园小区业主，在《物权法》实施以后，握起了这一新的维权利器，开始了新的维权行动。2007年9月24日，李丽、孙龙凤等9位华清嘉园小区业主委托北京陈岳琴律师事务所律师陈岳琴和王俊杰，向海淀区人民法院递交诉状，依据我国《物权法》第七十三条，状告开发商绿地侵权，要求判令被告在一个月内恢复华清嘉园绿地2801平方米，使其绿化率达到20%的法定标准，逾期按照销售面积每建筑平米161.91元人民币的标准赔偿各原告业主损失。目前，海淀区法院已经正式受理了该案。

从2002年至今，这一案件已整整五个多年头，但业主的合理要求始终未能得到一个公正的答复。目前，《物权法》终于在人们的千呼万唤之下出台并实施了，但《物权法》是否能够加速这一维权案件的解决？最终的判决结果将是怎样的？业主们经过如此艰难的维权历程之后，最终能够得到一个满意的结果吗？对此，本报将继续予以关注，并将进行相应的跟踪报道。

遗憾的是，当记者提出要采访几位原告当事人业主，陈岳琴律师告诉记者，几位业主在开发商的威胁和逼迫下，不敢接受任何媒体的采访。

京城掀起小区业主维权高潮

和上述同样的案例发生在京城的另一小区欧陆经典小区。欧陆经典小区位于北京市亚奥核心商圈，共有3000多户业主，开发商是北京太合龙脉房地产开发有限责任公司。开发商在本来承诺为小区中心绿地和“巴黎小学”的一块土地上，又私自加盖了一栋E4住宅楼，并先后三次在业主毫不知情的情况下变更工程设计图纸。该小区业主为维护自己的合法权益，状告北京市规划委，要求撤销北京市规划委的2006规建字0385号违法行政许可。并追加开发商为第三人。

2007年4月，开发商派出代表主动提出与业主和解，并以2500万元人民币作为对小区业主的补偿，以换取盖楼权，并替业主支付巨额律师费，双方签署了《和解协议》，原告撤诉。但开发商并没有履行该协议，小区业主也对《和解协议》的有效性提出质疑，造成此案从此被搁置，小区业主也因意见分歧，至今未能得到合理的答复。

据记者了解，类似的小区业主维权案件并不少见，《物权法》实施以后，引起了京城小区业主维权的新高潮，其中，不仅有对绿地的维权，还有诸如停车位、地下室出租、小区公共设施等各方面的维权。据了解，自从《物权法》实施以后，北京各城区法院纷纷接到有关小区物权侵权的诉讼案件。如昌平区法院受理的沈先生所购6套住房突然被查封一案，房山区法院受理的小文（化名）与某物业公司因交完停车费却没有停车位所发生的纠纷一案等等。随着小区业主维权意识的增强，会有更多的业主维权案例的发生。陈岳琴律师介绍，仅绿地维权一项，《物权法》就将掀起京城小区业主的维权高潮。

绿地率就是小区建设用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。根据有关规定,凡符合规划标准的新建居住区,居住小区绿地率不得低于30%，旧城改造的小区不得低于20%。随着房地产市场如火如荼地发展，众多开发商利欲熏心，只为多盖楼，多赚钱，使小区绿地面积不达标的现象极为普遍。据陈岳琴律师介绍，在华清嘉园一案中，还有一个令人震惊的事实是，在北京市3000多个商品房小区中，华清嘉园是第一家接受政府主管部门绿地实测验收的小区，其他小区绿地率是否达标，尚不得而知。为此，在北京市园林局复核的9个小区中，就有8个小区的绿地率不达标。

2005年底，北京市园林局主动与一些民间环保机构合作，联合发起了“北京市百家商品房小区绿地实测”活动，原定测绘结果于2006年6月5日“世界环境日”公布，并承诺在今后2至3年内对北京市所有已经开发建设的3000多个小区的绿地实测一遍。但由于此后发生的北京市园林局与绿化委合并，北京市园林绿化局的人手资金紧张、立法不完善、相关政府部门监管职责错位等原因，“百家商品房小区绿地抽样实测活动”只实测了30多家，其余70家并没有继续推行，已经测出的30多家结果也未能如期向社会和媒体公布。

《物权法》的实施，对各开发商是一个严峻的考验，《物权法》对楼市的后发效应也将逐步显现。