售房时的效果图，楼体左侧的地下车库出入口现在已经被砖头等杂物堵死

小区现状示意图，实线以内部分为和园居小区现有面积，原划入小区范围内的楼南绿地现已不在小区范围内，业主得到的实际小区面积比当初开发商承诺的缩水不小

小区示意图中，锅炉房所在位置原被规划为绿地，而这片绿地现在已成为华大兴业公司与辰宇公司诉讼的争议点之一，同时这个官司关系到63户业主的切身利益。

因地下车库被堵，小区居民，车辆都只能从小区仅有的一个门出入

编者按：2008年4月8日，北京市丰台法院审理了多起小区业主诉开发商的案件。在这些案件中，原告都是北京市丰台区马家堡路65号院和园居小区的业主，达到63户，而被告也无一例外地是该小区开发商北京华大兴业房地产开发有限公司。

63户业主的三个诉讼请求代表了我国法院审理房地产纠纷的现在和未来，既包括房地产纠纷中“长盛不衰”的产权证纠纷，又包括比较少见的车库争议，而有关绿地的诉讼请求更是反映了我国法院受理房地产纠纷的发展方向，除了房屋本身，人们越来越关注房屋周边的环境及配套设施。

基于和园居纠纷的典型性，我们分两版对此案进行介绍和剖析，以期给所有业主提个醒，使大家能在看别人的故事中得到法律知识。同时，也希望房地产开发商能够更诚信。最终的目的是实现房地产交易双方的和谐共存。

自2008年3月以来，和园居小区63户业主纷纷向北京市丰台法院提起诉讼。

他们表示：入住以后，他们才发现被告北京华大兴业房地产开发有限公司在履行房屋预售合同过程中存在一系列重大违约行为，给他们造成了严重的经济损失。违约行为包括逾期办理房屋产权证、地下车库无法使用、业主原有围墙、绿地丧失等。为此，他们要求华大兴业房地产开发有限公司支付逾期办理房屋产权证的违约金，采取措施归还绿地，将地下车库投入使用，否则，向他们支付违约赔偿金。

4月8日，丰台法院开庭审理了这些案件。庭审中，被告北京华大兴业房地产开发有限公司对63名业主的诉讼请求一一予以反驳。公司称，他们已如期交付了房屋，办证晚是因为业主的原因，他们不存在违约行为。同时，他们交付房屋后也不存在侵占绿地行为，他们已按合同约定履行了自己的义务。至于地下车库不能使用是由于旁边67号院的居民阻挠，与他们无关。所以，公司请求法院驳回63户业主的诉讼请求。

经过审理，4月18日，丰台法院依据每位业主的购房款及其他情况，判决北京华大兴业房地产开发有限公司于判决生效后7日内按每位业主购房款的万分之二支付逾期办理房产证的违约金，驳回业主的其他诉讼请求。

逾期办证

房地产“经典”争议

合同：延期办证须付违约金

提起诉讼的业主之一李先生向记者出示了他与被告华大兴业公司签订的《北京市商品房预售合同》。记者看到，合同中有这样的条款：出卖人应当在2007年5月31日前，取得该商品房所在楼的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起到实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。

原告：遭遇“逾期”索要赔偿

李先生对记者说，2005年8月24日，在和园居售楼处，他与华大兴业公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，购买了华大兴业公司开发建设的北京市丰台区马家堡路65号院和园居小区2号楼的房屋。按照合同约定，李先生付清了全部购房款，并于2006年8月31日搬入新居。

根据合同，华大兴业公司应于2007年8月31日向他交付房屋产权证，但华大兴业公司于2007年11日5日才为他办理完毕房屋产权证，逾期办证66天。

李先生表示，他们提出诉讼的63户业主都没有按时拿到房产证，而签的合同都是与自己一样的格式合同，所以，他们都根据合同中的上述条款要求华大兴业公司承担逾期办证的违约责任。

被告：业主未按时提交资料

华大兴业公司称，公司如期向业主们交付了房屋，同时，公司按合同约定将办证的相关资料交到了权属部门。至于有些办证晚于约定期限，是因为部分业主未按时提交资料，所以，华大兴业公司不存在违约行为。

在丰台法院的法庭上，华大兴业公司提交了《丰台建委办事须知》，用以证明办理房屋转移过户时，业主需要提供授权委托书、结算单或补充协议、公共维修基金专用收据、契税证明、身份证复印件、暂住证等手续。另外，华大兴业公司还提交了部分业主的授权委托书及信件，用以证明部分业主提交相关手续延迟是其取得房产证时间延后的原因。

法院：开发商违约应担责

丰台法院认定，根据63户业主与华大兴业公司分别签订的合同约定，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，出卖人应当在2006年8月31日前向买受人交付该商品房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。

双方履行合同期间，虽然华大兴业公司按合同约定履行了向业主交付房屋的义务，但其未按合同约定在商品房交付之日起365日内为业主办理完毕房屋所有权证。基于上述事实，华大兴业公司应按与业主所签合同的约定承担相应的违约责任。

点评：因拿不到房屋产权证提起诉讼是法院受理的房地产案件中最常见的争议，但对开发商逾期办理房产证的情况，业主只要拿到了产权证大多不会提起诉讼，而和园居小区的业主在已经拿到房屋产权证的情况下还能意识到维护自己的权益，值得消费者借鉴！