业主向物业交纳装修押金未造成共用部位损坏的，7日内须退还押金；业主入住前的物业费用由开发商负责交纳，业主入住后按收房时间收取；物业服务期限内擅自撤出的，物业须向业主支付违约金……这是北京市建设委员会与北京市工商行政管理局日前联合发布的《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本中提到的。

从一项调查资料显示，目前北京市因物业合同签订不规范而产生的投诉占了物业服务投诉较大比例，也是导致物业矛盾和纠纷的根源。如合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等等是其中的一个重要方面。

2007年3月、10月，北京市建委曾两次对两份合同面向社会征集意见，引起了市民的广泛关注。在征求意见期间，收到市民留言达200多条，大多涉及小区停车位收益如何计算、共用部位及共用设施设备收益多少、物业费交纳标准、电梯使用收费标准、合同期限如何约定等专业性较强的问题。2007年11月，市建委组织召开物业管理专家及业主座谈会，对如何保障业主利益、合同文本结构、酬金制收费方式、前期合同期限及违约责任等多个方面进行了研讨。在进行修改后，5月1日起两份合同示范文本正式颁布。

专家解读

物业收装修押金须7日返还

北京市工商局合同处处长王珊表示，《前期物业服务合同》虽然是开发建设单位与物业企业进行约定，但服务的主要对象却是广大业主。这样，合同中不仅要为开发建设单位和物业企业设定权利和义务，也充分考虑到广大业主的利益。前期物业服务分为了业主入住前和业主入住后两部分。业主入住前，开发建设单位和物业企业应当就入住前服务的具体事宜签订书面协议，因入住前服务发生的费用由开发建设单位另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。而业主入住后，物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收。对于个别物业公司乱收装修费问题，根据两份合同的约定，业主或物业使用人申请装修时，物业企业应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，物业企业不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装修有关的费用。如收取装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，物业企业应当在完工后7日内将押金全额退还。

物业拒撤须赔偿违约金

据北京市建委物业处处长赵成介绍，两份合同对于物业企业擅自撤离进行了明确约定，物业企业在服务期限内擅自撤出的,应当按照服务剩余期限、物业服务总费用等标准向业主支付违约金，这种标准一般由业主和物业公司双方约定；物业企业在合同终止后拒不撤出小区的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用的标准向业主支付一定数额的违约金。这些行为给业主造成损失的，物业企业应当承担相应的赔偿责任。物业企业擅自停水、停电的，开发建设单位或业主有权要求物业企业限期解决，物业企业应当承担相应的违约责任；给开发建设单位或业主造成损失的，物业企业应当承担相应的赔偿责任。

合同亮点

业主大会换物业 须提前三个月通知

当前，由于物业公司在服务期限和合同解除问题上容易引发矛盾和纠纷，经常会出现个别物业公司人间蒸发的现象。为减少类似纠纷，两份合同新增加了物业公司进入机制和退出机制。根据两份合同约定，物业公司或业主大会决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在三个月前书面通知对方，从而给物业交接预留充足的准备时间。对于业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效三个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，原合同自动终止。在此期间，物业企业应当移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域，以保障新旧物业的顺利交接。但原合同终止后尚未有新的物业公司承接的，原物业公司应当继续按之前的合同约定提供服务，物业服务费用仍由业主按合同约定标准交纳。

物业收费标准应在小区公示

对业主自有物业的服务收费问题，历来是业主关注的焦点问题，也是衡量物业服务能否“物有所值”的标准，成为此次合同的一个亮点。根据两份合同约定，开发建设单位与物业服务企业应当以合同附件的形式明确服务的具体标准，并且双方约定的住宅物业的服务标准不得低于市建委公布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求，以此来保障业主的基本权益。物业服务企业对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，应当按物业服务企业在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

赵成表示，目前一些住宅的业主在符合法律规定的条件下，利用自有物业从事经营活动，获取了商业利益。但这些活动同时也给住宅物业环境带来了压力，加大了物业服务企业的成本。合同约定，业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，物业服务企业可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

合同区别

《物业服务合同》增加物业交接内容

笔者了解到，《北京市物业服务合同》与《北京市前期物业服务合同》示范文本内容有很多相同之处，但相比之下，《北京市物业服务合同》增加了新旧物业交接、共用部位收益等内容。新旧物业交接由三方签字生效。委托方、新物业服务企业和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由新物业服务企业承担；原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给新物业服务企业，由委托方、新物业服务企业和原物业服务企业进行逐项查验接收，并由三方签字确认。三方对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。共用部位收益补充专项维修金。物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，每半年向委托方公布收益情况并接受监督。经营归业主所有的共用