沈阳建筑大学刘亚臣教授接受本报独家专访——

经适房不会冲击沈阳楼市

2年建设415万平方米的保障性住房，如此大规模的建设量，会不会冲击现有的房地产市场？经济适用房限定最高价2980元/平方米，会不会影响现有商品房的房价？伴随着沈阳市保障性住房的开工建设及相关政策的陆续制定和出台，经济适用房成为沈城市民关心的焦点。4月14日，本报独家专访了沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣教授。

1、保障性住房不会冲击现有楼市

问：请您谈谈对沈阳市建设415万平方米保障性住房的看法。

答：得知沈阳市今年分2次建设415万平方米的保障性住房的消息后，我感到很高兴。建设385万平方米的经济适用住房，30万平方米的廉租住房，这在沈阳市住房建设史上还是头一次。

问：一些业内人士担心，2年建设415万平方米的保障性住房，这样的建设总量会冲击房地产市场……

答：沈阳市建设经济适用房和廉租房应该不会对整个房地产市场产生太大的影响。

为什么这么说呢，这是因为沈阳市保障性住房建设所要保障的12.8万个家庭，都是城市中的低收入住房困难群体。他们只占沈阳市居民的总户数不到10%。

原本，这部分人群就处于房地产消费市场的末端，没有经济能力通过市场行为解决自身的住房问题。现在，经济适用房的开发建设，给他们提供了进入房地产市场消费的机会。而他们的加入，也进一步完善了沈阳市住房供应结构，使体系更为完善。

此外，经济适用房针对的是特定人群，并规定5年内不许买卖。这在一定程度上限制了其上市。而2年期间建设415万平方米保障性住房，只是增加了住房供应链上的一个环节，其供应总量只占房地产市场份额的10%左右。因此，它不会冲击沈阳市现有的房地产市场。

2、经适房价格不会影响现有房价

问：您对经济适用住房建设有何建议？

答：沈阳市经济适用房建设的一个亮点是基础设施配套好、户型合理。国内许多城市的经济适用房都建在了郊区，加大了住房人的交通成本，造成了住房人的生活不便。

我建议在经济适用房的申请、预购等程序上要公开、方便。公开是最好的公正方式，沈阳市还应建立健全政府、相关部门及社会公众的监督机制，做好项目的评估，争取能让更多真正有需要的人受益。

问：经济适用房的价格会不会影响现有房价？

答：建经济适用住房是为低收入家庭解决住房困难问题，目前沈阳市对经济适用房有几个限制。

首先是限制了经济适用房的面积，其面积多在五六十平方米。面积的限制，从一定程度上对申购人群也产生了限制。相信经济条件较好的市民是住不进去的。

其次是限价，前两天沈阳市公布了2008年经济适用房的最高限价，价格比较合理，也充分考虑了低收入住房困难家庭的实际状况，符合沈阳市的实际情况，不会对现有房价造成影响。

3、沈阳经济适用房不会卖不出去

问：之前国内有些地方曾出现了经济适用住房空置、卖不出去的现象，沈阳会出现这种情况吗？

答：部分城市出现经济适用住房空置的现象，主要还是位置、价格不合理，基础设施不完善造成的。

经济适用房的开发建设应遵循“并行工程”的原则。不但要让施予者满意，更要让受益者受惠，并最大限度地调动受益者的积极性。只有这样，才能算是把好事办好。

沈阳市如果想避免出现这样的问题，除对经济适用房的选址及价格限制外，还应做好需求分析，按照需求量来组织建设，做到以需定建。

建议采取以需定建的方式，通过低收入居民的申请、预订，确定经济适用住房的建设总量。今年沈阳市经济适用住房的最高限价为2980元/平方米，预估平均价格在2500元左右。以每套50多平方米计算，每套住房的总价大概在13-15万元。建议每套经济适用房预收50%的订金先进行预购，这样可以避免空置。