在失控的房价面前，小产权房显得尤为醒目，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。然而其另一面却是非法开发建设，对购房者而言，隐藏着不小的风险。

小产权房溯源

所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

北京市周边的小产权房大概从上世纪90年代中期开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。“当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，所以并没有引起相关部门注意。”业内人士介绍。

然而，从2003年开始，小产权房的性质开始发生了变化，很多人开始购买小产权房，作为第一居所使用。2003年之后，小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为，它们显然是利益的最大获得者。

“巨大的利益诱惑下，村、乡镇以行政的名义开发小产权房，或者支持开发。”北京市盛廷律师事务所律师毕文强说。

按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，最后建房后出售给购房人。小产权房却是在没有将农村集体所有的土地转为国有的情况下进行的商品房开发建设。

围绕小产权房，有很多明显违法却难以执法的问题：农村集体土地私建私卖商品房谁来管？城市居民购买小产权房如何处置？这些问题其实牵涉到我国土地制度中一个根本问题，就是农村集体土地的权属、收益和转让的大问题。

1995年前，土地主管部门推行“转权让利”政策，规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1995年后，政策不再强调必须转为国有，但并未明确新的合法流转路径。

这时，一些地方进行了大胆的改革试验。例如，1995年，江苏苏州最早试点基层自发集体建设用地使用权流转；1997年，浙江湖州试点；2000年，安徽芜湖试点；2003年，广东省发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，试行农村集体建设用地使用权流转；2005年，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行。据此文件，省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易，与国有建设用地“同地、同权、同价”。

在中央政府层面，2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”；2006年，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”。

然而，不管是地方政府的探索还是中央主管部门的文件，都受制于现行的《土地管理法》、《担保法》。宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押等，依然是无法跨越的障碍。以法理而论，农民并没有对集体土地的处分权，即没有土地财产权，更无权获得土地出让收益。

如果农村集体土地直接入市迟迟不能合法化，任何农村集体都会面临“选择”：被动地等待征地，由政府收取最高不超过农地常年产值30倍之外的全部土地增值？还是冒着不受法律保护的风险，主动地“兑现”土地增值？

市民欢迎，政府叫停

近日，一家网站开展“你会否购买小产权房”的调查，在2.5万多名参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。

“小产权房”的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，也是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。一个无法否认的事实是，房价这几年是越“调”越高，“房改”九年来，城镇居民通过“房改”所获取的平均住房面积是越来越少，城市中拥有自己住房的家庭也越来越少，住房已成为“新三座大山”之一。

住房是人的生存需要，是一种基本的权利；而对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年传承下来的文化传统，有居则安、有产则宁。所以当他们最基本的权益之一——居住福利得不到保障时，各种各样的“创新”就成为必然——很多人甘冒被没收和拆除的“楼财两空”的极大风险，“铤而走险”去买“小产权房”。

问题是，面对公众的这种“穷则思变”，政府主管部门究竟应该怎么办？建设部和北京市采取的“封杀”措施，是不是合适，是不是一个利于百姓住房难题解决和房地产业规范发展的正确选择。

政府部门的封杀理由是，小产权房破坏了现有的房地产市场“秩序”。但房地产的“现有秩序”是什么?是否合理？谁是“现有秩序”的最大受益者？显然不是广大百姓，而是开发商。而房价仅仅只有周边商品房市场1/3左右的小产权房的出现，直接威胁和动摇就是某些开发商的垄断暴利。而这样的垄断暴利，又成为某些相关政府部门和某些关员进行权力资本寻租的“黑色土壤”。

与此相反，集资建房、合资建房以及小产权房，这些百姓在住房上的“穷则思变”的“创新”之举，都有一个最基本的特点，就是它们几乎没有什么权力资本寻租的土壤和条件，它们的开发模式不允许权利寻租，即使有行贿受贿行为也会暴露在大庭广众之下。所以从权力资本寻租的得失上看，那些习惯于“权为‘商’所用、情为’钱’所系、利为‘己’所谋”的某些政府部门的某些官员，在对待开发商的暴利和老百姓的“住房创新”上难免表现出 “爱憎分明”的鲜明立场。