时下，“小产权房”成了楼市中出镜率最高的名词之一。

在一片政策打压声中，曾经在省会乃至全国风光一时的“小产权房”，今后的命运将何去何从？

名词 何为“小产权房”

所谓的“小产权房”也俗称“乡产权房”、“村证房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。

乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

与真正的商品房相比，“小产权房”一般具有以下几个特性。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜很多，价格只有同样位置商品房价格的一半多；从住房形态看，多数是普通住宅；从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验；从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税；从使用成本看，物业费便宜；从物业管理看，服务管理水平普遍不是很高。

现状 “小产权房”的前世今生

或许没有多少人能准确说出“小产权房”的兴起时间，但其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此维持生计。近年来，有人看到其中有空子可钻，于是开始投资兴建并逐步扩大建筑规模。具体的操作模式是：“城中村”农民出土地，与出资金的合伙人共建房屋，建成后，村民分得其中几套住房，或自住或出租出售，其余住房由投资人处置变卖。

由于存在众多的城中村，省会的“小产权房”近几年来也如雨后春笋般迅速兴起，据说其“知名度”在全国都数得着。据了解，石家庄“小产权房”开发已到了遍地开花的地步，在翟营、塔谈、西简良、大马村等数个城中村，都有“小产权房”开发销售，房价普遍比同地段市场价低30%左右。

目前“小产权房”的开发规模到底有多大，还并没有一个准确的统计数据。但根据2005年12月31日石家庄通报的房地产开发建设专项检查中发现的违规情况，可以看出，石家庄“小产权房”开发规模颇为可观。仅粗略统计，当时通报项目的总体规模就达到了近百万平米。要知道，石家庄现在每年的商品房销售面积也不过两三百万平方米。

问题 “小产权房”的法律风险

尽管“小产权房”呈现一片开发热潮,但在法律界人士看来，“小产权房”存在多重风险，最大的问题是实际上没有产权,不受法律的保护。

河北新业律师事务所的主任律师张霄云告诉记者，“小产权房”不是一个法律概念，而是一个行业术语，这种房子如果由本村集体成员购买是合法的。而宅基地上的房屋被城市居民购买或者被本村集体组织以外的村民购买则蕴涵着诸多的法律风险。

首先，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体土地只能在本村集体内部流转，城市居民或者本村集体以外的村民不能购买本村集体宅基地上的房屋。城市居民或者村集体以外的村民购买本村集体宅基地上的房屋是违法的，所以买卖合同本身无效。合同无效会导致购买者的物权得不到保障，只不过当前宅基地上的房屋大量的被城市居民或村集体以外的村民购买，涉及范围过广，所以法院在遇到村证房纠纷时，有可能回避无效用语，但是一定会按无效合同处理。

其次，“小产权房”的村证不是按国家登记制度登记的权属证书，所谓的村证只是村委会自己印制的证书，这些村证在形式上掩盖了占用耕地、未批先建、违规乱建等非法建设问题。合法的村证房也需《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》以及发改委的立项审批等合法的审批手续，正是因为好多人忽视了村证项下的违法乱建行为，从而不得不承受在当前严厉的制裁措施下对违法的“小产权房”