需求。前两年房价越“调”越大涨的情况印证了羊先生的判断。最近一段时间，楼市持续低迷，2008房市又将向何处去？近日本报记者采访了羊慧明先生，他对今年房市走势谈了如下看法：

楼市局部调整已出现

记者：羊老师，目前舆论对楼市拐点是否已出现争论不休，你对此是如何看的？

羊慧明：我在《房市还能火多久》一书中就预测过：房市局部拐点可能在2007年下半年出现，在房价虚高的热点一线城市买房和投资房地产股票正面临巨大的政策风险。

从去年九月以后深圳、广州等内地一线城市楼市出现了交易量持续锐减、房价下降的情况，十月以后最后的堡垒北京、上海楼市也松动了，上海已持续两月房市供大于求，北京楼市已持续四个月交易量下滑，许多楼盘开始降价促销。一线城市楼市拐点已经出现，但我认为楼市不会出现全面房价大跌，而是局部调整。

自去年9月末央行发布房贷新政：购买第二套以上住房首付比例不得低于40%，贷款利息提高一成，这种市场调节手段会比过往的一些行政性调控措施管用，最起码会使投资房市的众多中小散户止步或观望，房市热会在一定程度上降温。估计国家还会有后续调控政策出台，征收物业税也已箭在弦上。房市调整已属必然，调调更健康。

没有哪个国家像今天的中国内地空着这么多房子，并且房价远远高于大众的收入水平，这主要是投资、投机性购房行为——买涨造成的，一但房价涨幅低于其他投资市场甚至出现房价滞涨或下降，数以百万套计的“鬼屋”就会涌出，筹码一松动，杀跌现象就会出现。

记者：你对成都楼市如何判断，它会不会出现大的调整？

羊慧明：前期房价炒得太疯狂的深圳、北京、杭州等城市房价跌幅会较大，可能跌掉30%左右。而前期房价还没疯炒得太高的二线城市，楼市也会有小调整。成都楼市前期还比较理性，在一、二线城市中性价比是最好的。买房主要是买环境，买气候，成都气候宜人，且水源是三十多个大城市中最好的。未来成都房市增长空间巨大。目前成都楼市也会有小调整，但只是一些前期房价虚高的个别地段，且幅度不会大，调整时间不会太长，从长远看成都房价仍有一定上涨空间。调整期将为自住购房者提供更好的选择机会。

人民币升值显现地产泡沫

记者：关于地价房价大涨，经济界认为主要是本币升值必然带来资产价格重估，资产价格上升。你怎么看这个问题？

羊慧明：这是哄抬房价者炒作的一个题材，就像股市炒概念。从日本等国的经验教训看，本币持续升值的时期，也是最容易出现泡沫经济的时期。我们经济学界的一些人，特别是一些股评家，差不多是以“山呼万岁”的口吻来欢呼人民币升值带来的价值重估，好像本币升值就一定意味着地价、房价等资产价格持续大涨。其实，他们忽略了一个非常简单的问题：人民币升值越多，中国的房地产价格在世界市场性价比中就显得更昂贵了，而美元贬值越多，美国的房地产价格就更便宜了。事实是，中国一线大城市的房屋中间价已经超过美国大城市的平均房屋中间价。中国大城市住宅地价已是美国的几十倍！这将透支中国经济增长空间，缩短中国经济增长期。高于世界市场的资产价格，必然带来投资环境恶化和资本外流。

日本当年的房地产泡沫破灭，就是这样引发的。日元持续升值，使日本成为上世纪80年代最富的国家之一，房地产价格和股票价格也为全世界最昂贵。东京银座的楼盘的市值，就超过当时美国加州房地产市值的总和，这未免太离谱了。加州多好的地方？一年近三千小时日照，气候为全球最好，面积又那么大，整个日本也不能与加州比呐！暴富的日本人到夏威夷、加州一看傻眼了，美国的房地产竟然那么便宜！于是，越来越多的日本人卖掉日本的房地产和股票，到美国去买更便宜的居处。很快，大量的日本资本流向美国，大量的日本精英流向美国，就像多米诺骨牌效应一样，资本像海潮一样流出。先是日本股市气泡破灭，接着是地价不跌的神话破灭。从1991年开始，日本房地产价格连跌了14年。不仅如此，高地价高房价高物业成本和相应的人力成本，削弱了日本的竞争力，从此走下坡路。

谨防信息混乱误导决策

记者：但我看到前几天中国社科院预测2008年房价将继续上涨。

羊慧明：有几个人会相信他们的这种“权威”预测？房地产市场的信息极不对称，非常混乱。前两年一些城市房价大涨幅度超过两位数，可公布的主要城市房价上涨幅度只有百分之五左右，这当是全世界最健康的楼市指标，还需要调控个啥？去年一至九月广州本地公布当地房价涨幅为51%，可发改委公布的涨幅只有7.9%。媒体为此曾提出质疑。从去年十一月以来一些主要城市房价开始下跌，而公布的数据却是房价大涨两位数。有人分析这是信息撑市——房地产利益集团试图利用虚假上涨信息稳住楼市军心，诱使购房者继续下单。京城有家媒体居然把炒房者提供的数据作为“权威专家分析”发表。现在要警惕信息腐败，即利益集团左右玩弄市场数据，忽悠老百姓，甚至误导决策。市场经济是靠信息来调节的，信息失真，没准就会“调”出可怕的结果来。比如，楼市明明已开始调整，可有人还企图用涨声去误导市场，这非但不可能，还可能使管理层出台更严厉的调控政策，雪上加霜。成熟的市场经济需要权威的信息系统和有公信力的媒体。我看到华西都市报对房市作了不少客观公正的分析，这将赢得读者的信赖和客户的认同。

中国不会出现次贷危机

记者：房价下跌，会否引发美国那样可怕的次贷危机？这些天股市投资人为银行股担忧而出现恐慌性杀跌。

羊慧明：我个人认为目前中国的房贷风险还在可控范围内。美国次级债问题，源于他们的房贷太宽松，首付3%、5%就能按揭贷款购房，甚至实际上不用首付，中介把房屋估价做高，购房者实际上是用贷款首付，乃至用超额贷款来装修。房价涨了，又可二次贷款，把升值部分套出现金来花，房价一跌，就出大问题。中国按揭贷款还是控制得较严，20%-30%以上的首付，购第二套房首付要40%，房价前些年又一直在涨，最近下调也不会普跌20%以上，最多是前期暴涨太疯的个别城市去年后期的个别新贷可能出问题，但量很小。美国次贷危机发生后，相信管理层会更小心呵护我们的银行体系和金融安全。

新闻链接羊慧明：

毕业于复旦大学新闻系，出版过《中国房市警告》、《房市还能火多久》、《中国19