□ 本报记者 吴颖慧
到本世纪中叶，北京将有20多条地铁线路，市区地铁线路总长将接近700公里，如果加上市郊铁路100公里，可达到前国外发达城市的水平。
当年，当标有10余条地铁线路的《北京市区轨道交通线网规划图》亮相之时，房地产界出现了不小的震动，因为，开发地区的周边是否有轨道交通，已成为房地产商开发选址的关键因素之一。
据规划，北京经过40年建设形成的100多公里交通轨道在5年内将增至300公里。北京浙江商会副会长陈俊形容这些房地产开发商：眼睛睁得雪亮，就等规划出台，赶紧把地拍下，哪管价格高低，因为便利的轨道交通就约等于金钱。
轨道交通便利房地产
如今，北京正在大修基础建设，因为仅仅依靠公路，难以缓解日益拥堵的交通状况，于是发展地下和地上的立体交通及配套设施成了真正缓解交通问题的首选。其中，轨道交通的优势十分明显。
有资料显示，巴黎1000万人口，70%的交通量都由轨道交通承担；700万人口的伦敦，主要交通也是轨道；莫斯科和香港有55%是轨道交通；东京也有80%的公共交通由轨道交通承担……
陈俊认为，相比较商业地产而言，住宅项目会先行一步。随着八通线、13号线、地铁5号线相继开通，沿线的商品房项目已成为直接的受益者。以八通线为例，它作为北京地铁1号线东段复兴门站至四惠站的延长线，西起四惠站途经四惠东站、高碑店站、传媒大学站、双桥站、管庄站、八里桥站、通州北苑站、果园站、九棵树站、梨园站、临河里站，终至土桥站，共13座车站，线路全长18.964公里。虽然八通线附近还有高速公路，但是对于大部分购房者来说，对于轻轨的信任和依赖，绝对要高于高速路。
轻轨轨道的开通，缩短了城市和郊区的距离，对于上班族来说，上下班的时间大为缩短，提高了出行效率。无形当中，以往城郊不太便利的交通条件现在变得有利了，郊区吸引了更多城市高收入的置业人群。于是八通线沿途，新华联家园、京贸国际公寓、珠江绿洲都曾出现过买房者抢先认购的场面。业界颇有名气的新华联家园，地处北京市通州区核心地带，总占地面积535亩、总建筑面积近55万平方米，现每平米售价也由开盘时的3300元涨到了7000多元，这还只是保守数字。与此同时，新楼盘更是如雨后春笋般冒出。
对13号线来说，其更是独立负担了沿线居民的进出，13号线，穿越了西城、海淀、昌平、朝阳和东城五个区，沿线有当代城市、万润家园、学院春天等几十个开发楼盘，“轻轨沿线”四个字也同八通线一样，成为开发商最大的卖点之一。
不难看出，郊区房产能大规模开发的关键是交通，虽然轨道交通会给沿线地产项目带来不同程度的价格上涨，但专家指出，从整体上看，轨道交通其实是可以起到稳定房价的作用的。它不但直接带动了郊区房地产业的发展，而且也为购房者提供了更大的选择空间，对城区过高的房价起到了一定的牵制作用。
轨道商业
相比较如火如荼的住宅项目的开发，轨道沿线的商业开发则显得闷声闷气得多。
抛开像王府井、西单这些已经形成了老牌的商业商圈不说，以新兴轨道为例，在八通线、13号线甚至地铁5号线周边，根本没有形成气候的商业商圈。
不少商家看中了北京地铁５号线的潜力，纷纷驻扎在此，其中某眼镜店早在2003年地铁还没有兴建之时，就搬到了此地。因为地铁施工，交通不便利，购物环境变差，营业额也下降了，但是其营业员表示，地铁一建好，营业额也会随之上涨，只要在地铁建成之前有足够的经济实力作为后盾来抢占地盘。
地铁建好后，商业商圈是不是马上有所作为了呢？从被称之为“睡城”的通州区，我们就可以看出端倪。在通州区的家乐福超市，其卖场外的小店纷纷关门倒闭；在双桥城铁站旁，某商场外挂满条幅正在卖力地进行招商，看似也不奏效。陈俊表示，一般地铁商圈的形成需要大批的人流量，住宅发展了，商机就带动起来了。看来这需要一个时间过程，有人预计，2008年前后，通州的商业开发将达到高峰。目前，通州已经不再审批单纯住宅项目，将加大商务开发。
从通州目前大量入市并开始销售的商业项目来看，社区配套商业的比重较大，这些项目集中在轻轨沿线的瑞都国际、蓝调沙龙、靓景明居等项目，通州区商务局局长王士杰也表示，通州的商业业态有待于进一步丰富，比较缺乏中高档百货店，尤其是缺乏品牌的社区连锁便利店，这都是今后重点加强引进的业态。
“奥北商圈”位于13号线沿线，这个说法还是陈俊第一个提出来的。陈俊告诉记者，“奥北商圈”原来是叫“立水桥商圈”，但是他认为“奥北商圈”更可以把整个区域的档次提升上来，从此，这一名字就叫开了。陈俊认为，这里交通便利，天通苑有20多万的长居人口，同时又借助奥运商机，以明天第一城为代表的轨道商业一定会发展得很好。他强调，赚钱，一种是赚人的钱，一种是赚资源的钱，而轨道商业是赚人的钱，一个项目的成功与否除了看地段还是看地段，有了好的地段，人就会多，就能发展商业，这些都是相辅相成的。
据悉，诸多业内人士、商人对“奥北商圈”表示了深厚的兴趣，商圈内的商业项目发展得有声有色，如30多万平方米的龙德广场吸引了百安居、家乐福等世界五百强企业签约入住；10万平方米的明天商业中心，招商态势更是良好。
差距大 发展空间就越大
在国际化大都市，轨道商业已经成为实用程度最高、发展潜力最大、抗风险能力最强的城市高效商业形式。在亚洲，有东京这样成熟的地铁商业模式；在国内也有香港、广州、上海三地可以借鉴。香港地铁总长是43.2公里，日客运量却高达220万人次，最高时达到280万人次，在香港、广州等地，地铁沿线的商铺出租率也都为100%，这是一个令开发商和投资者喜悦不已的数字。
诚然，北京轨道沿线商圈的发展是落在了上述城市的后面，但是陈俊依然乐观地表述了自己的观点，他说，虽然北京轨道商业比较落后，但是越落后就越要发展，发展空间就越大，2008年奥运会更是创造了无限的商机。
东京的银座、香港的中环等地，皆因轨道交通带来的巨大人流量创造着商业神话，而在北京，地铁1号线与2号线交汇处的建国门、复兴门，2号线与13号线换乘站西直门、东直门也逐渐形成了有自己特色的轨道商圈。目前，北京地铁4号线、5号线等地铁线路正在加紧建设，随着奥运带来的巨大机遇，北京的轨道商圈还能发挥出更大的魅力。
另有数据显示，到本世纪中叶，北京将有20多条地铁线路，市区地铁线路总长将接近700公里，如果加上市郊铁路100公里，可达到前国外发达城市的水平。届时，北京居民出行时间将大大缩短，二环以内，几分钟内就可找到地铁站；五环内，坐地铁半小时内就能到达；即便是远郊的卫星城，进城时间也不会超过1小时。轨道商圈在北京的发展空间仍将继续扩大。
商圈调查要点
该商圈人口数、职业、年龄层次调查；该商圈消费习性、生活习惯调查；流动人潮调查；该商圈里的基本设施及竞争店调查；商圈未来发展性调查等5个方面。加盟者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。
据国外资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自距商店250米内的区域，因此在考虑一家超级市场的可能地点时，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万定居人口。人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非只是人多的地方就适于开店，还要分析一下哪些人来往，客流规律如何？首先要了解过往行人的年龄和性别，因为有些过路者是儿童，他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流，特点是速度缓慢，停留时间长，流动时间相对分散，因此可以把那些经营挑选性强的商店设在这里，如服装店等。有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校公共场所等，其客流主要目的不是为了购买商品，而是以其他目的为主，顺便购物，此地区的客流一般速度较快，停留时间短，流动时间比较集中，因此，可以把那些经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店、冷饮店快餐店等。
分析交通地理条件，交通的便利性也是选择地址要考虑的重要原因，方便的交通要道，如接近车站、码头、以及公共汽车的停车站，由于行人来往较多，客流量大，具有设店的价值；交叉路口的街角，由于公路四通八达，能见度高也是设店的好位置。但是，有些地区道路中间隔了一条很长的中央分向带或栏杆，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。
由于交通条件、公共场所设施、行走方向、习惯居住区范围及照明条件等的影响，一条街道的两侧客流量往往并不均衡，或者同一侧街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在选择店址时要分析街道客流的特点，选在客流较多的街道一侧或地段。
如果商店是经营挑选性不强、购买频率较高的日用品，在同一地区已有过多的同行业在恶性竞争，互相争夺生意额，势必影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格或不寻常的商品来源，否则难以成功。但是在某些环境中，上述情况并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起，反而会形成一个别具特色的商业街，如广州的“女人街”、“电器城”等。所以加盟者在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的商店？这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何？自己的加入将是增加竞争、分薄利润，还是互相有利？
