逐级上访 业主讨公道

2007年6月18日，雕塑施工之初，十几名业主将联名的信访函寄至北京市政府信访室，要求停止雕塑施工，改建中央喷泉。8月16日，北京市昌平区建委就这一上访事件做出书面回复：开发商已经对中央喷泉制定了解决方案。但之后，开发商并没有采取解决措施，小区业主们继续上访到北京市建委。

9月4日北京市建委做出意见答复书：嘉鸿房地产开发有限公司已经将中央喷泉建设方案及工程款拨付物业公司，物业公司正在办理之中。但和上次一样，开发商同样没有采取实际行动。9月20日，龙泽苑东区的19位业主联名向昌平区法院回龙观法庭提起法律诉讼，把开发商北京嘉鸿房地产开发有限公司和北京鼎泽物业公司告上法庭，要求他们按照购房时的约定在中央环岛建设喷泉。与此同时，小区的业主们向北京市信访办提出复查复核申请。

12月21日，昌平区法院回龙观法庭正式受理此次诉讼。2008年1月24日，原告、被告双方在庭前交换证据，至发稿日该案未正式开庭。

喷泉是否属合同范围

业主王先生是此次诉讼的业主代表之一，曾多次组织业主与开发商和物业公司座谈。王先生告诉记者，在与开发商和物业交涉后期，对方曾经以喷泉的建设只是备选方案之一予以回复。据称，开发商方面表示，售楼书上虽然表示会有喷泉，但也说明了不是最终约定，双方最后应以购买合同为准则。

记者在业主出示的售楼书上也看到，每页售楼书的底部都用比同页文字要小的字号写着“本广告所列图案和文字仅供参考，发展商保留修改权利。发展商和客户的权利义务最终以政府批准的规划文件和商品房买卖合同为准”。

但王先生告诉记者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定了，开发商在售房之初的宣传资料以及沙盘展示上承诺出现的相关设施，对房屋价格的确定有重大影响，虽然没有明确写入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。

他表示，小区内的中央喷泉是很多业主选择在这里购房的主要原因，因此喷泉的建设虽然没有写入合同，但是应当视为合同内容。

“而且在市建委和市信访办的答复中也是表示将中央喷泉的方案和款项拨付物业公司，这里提到的还是中央喷泉而不是雕塑。”王先生认为按照北京市建委的答复，小区的中央景观还应该是喷泉而不是雕塑。

律师：可以主张改建喷泉

业主们要求的喷泉虽然是售楼书上标明的，但没有最终写入购房合同，业主们的这一要求能否得到法律的支持呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》又能否成为业主们的法律武器呢？北京邦道律师事务所的张新律师告诉记者：“售楼书上的宣传和表示，一般来说是具体的、明确的，都可以被认定为要约，在这起纠纷里开发商在售楼书的规划图上和当初的规划沙盘上都表明的是喷泉，开发商应当依照约定建造中央喷泉，如果违约，结合合同约定，可以主张改建喷泉。”

开发商：市建委理解偏差

记者就此纠纷相关问题联系了开发商嘉鸿房地产开发有限公司，该公司的一位姓王的副总经理表示：“当时有三个备选方案，喷泉、雕塑和绿植，喷泉的建设只是备选方案之一，在售楼书上也说明了不是最终决定，一切以购房合同为准。最后经过各方面考虑，主要是考虑到节能就选择了雕塑。”

对于建委答复意见书中所说的“已将中央喷泉建设方案及工程款拨付物业公司”的情况，他表示：“答复中的中央喷泉应该是指中央景观，在市建委调查情况时我们是这样解释的，可能是建委理解偏差，只是采用了业主们中央喷泉的一种说法而已。”

随后，记者联系了龙泽苑东区的物业鼎泽物业公司，行政部的一位工作人员听完记者的介绍当即拒绝接受采访，表示：“这件事不接受媒体采访。”

车位问题再惹纠纷

记者从业主王先生处了解到，3月13日他又向昌平区法院回龙观法庭提起了就鼎泽物业公司未经业主同意占用地上公共用地停车收费事项的法律诉讼。

据了解，2007年年底，龙泽苑东区地下车库建成并投入使用，只售不租，但售价让很多居民望而却步。物业公司还把小区楼前的空地画上了停车线，今年1月份开始以每个车位每月100元的价钱出租给业主。

“这些小区公共区域属业主共有，这既是《物权法》里的明文规定的，同时物业公司在其‘征求意见稿’里也确认了。物业公司没有经过全体业主同意就在上面出租车位，而且与业主签订的车位租赁合同中也没有对收益是否真的像物业公司口头承诺的那样部分返还业主进行约定。几年来物业公司从来没有公布过龙泽苑西区车位收费账目，究竟这些收益用在什么地方了，全体业主根本不知道。”王先生表示。

对王先生诉讼的物业公司未经业主同意占用地上公共用地停车收费一事，张律师认为：“小区规划内的地面车位一般是归业主所有的，物业行使的是管理权，收取一定的费用是合法的，但收费是归全体业主所有的，物业公司应当明确这些费用的用途。从法律上来讲，这些费用应当归业主委员会所有，再由业主委员会支付给物业公司，但如今北京很多小区都没有成立业主委员会，导致物业公司和业主产生很多纠纷，如果没有成立业委会，这些纠纷解决起来就比较麻烦。”

在采访中记者了解到，龙泽苑东区的业主们对于小区的公共建设有着诸多的不满：原本是让居民休闲健身的会所却每日紧闭大门，会所门口竟然收起了废品；买房之初开发商承诺的小区内人车分流丝毫不见踪迹；小区的道路路面损毁，坑洼不平；原本应该是绿水荡漾的小湖，杂草丛生；汽车车库迟迟不能使用。

“开发商承诺的喷泉没有兑现，物业的服务跟我们交纳的物业费也不是等值的。”“业主入住三年多了，且入住率已达98%，开发企业或物业服务企业没有召开一次业主会议，迟迟不能成立业主委员会。业主有想法、有意见、有建议不知找谁去谈。”业主们表示。

王先生告诉记者：“小区存在的其他问题我们会靠全体业主的共同努力逐个地来解决，首选方式还是希望开发商或物业公司能和业主坐下来协商，只有这样才能达到多方共赢，这也是政府所倡导的建设和谐社会、和谐社区的要求。”