地下室各种电器电表

地下室各种管路设备

地下室成为出租房

出租地下室的责任单位是黄金物业公司

2008年4月7日，北京朝阳区黄金苑3号楼56户业主状告开发商和物业擅自出租地下室，给居民生活带来严重安全隐患，并要求法院确认地下室的产权归属，同时返还该部分的出租收益。当日上午10时，朝阳区人民法院奥运村法庭公开审理了此案。庭审现场，地下室分摊面积以及地下室设备层能否被出租等问题成为争论的焦点。

业主：出租地下室存安全隐忧

黄金苑小区业主代表王先生对网络报记者说：“自2004年1月开始，小区的物业就将地下室对外出租，地下室面积约527平方米，现在出租面积已经达到480多平方米，整个地下室有40多个出租房。”王先生介绍，“实际上，3号楼的地下室是分为两层，地下一层是设备间，地下二层是人防。地下一层的设备层都是各种管路和电线，物业为出租打了无数隔断，并且把配电室、弱电房都给封闭起来，那些租房的人每天都在设备层里烧火、做饭；地下二层的人防原本有一个消防门，是为发生紧急情况时用的，只要关上门后，外面的烟气、火根本进不去，遇到紧急情况人可以在里面暂时躲避；物业为出租将地下二层重新装修，外接了很多电线、电路，人防的门就关不上了。”

“我们楼上的业主都认为物业这样做给我们的生活带来了严重的安全隐患，而且地下室还曾经发生过煤气管道泄漏。业主们对地下室的现状非常担忧，希望物业能拆除地下室隔断恢复原状。”有业主表示。

记者看到，地下一层入口处写着“非出租房人员不得入内”的字样，设备层内不少管线都从隔成小间的房屋内穿过，多处私接的电线裸露在外，一些住户直接在家门口做饭，煤气灶的上方就是天然气管道，随处可见各种管路上晾着大量的衣物。空气中混杂着一股刺鼻的霉味和饭菜味。

业主尤大姐说，这些租户人员混杂，有小商贩，有无业人员，还有一些整天打扮得花枝招展、浓妆艳抹的年轻女子晚出早归。自从开发商出租地下室后，楼上业主的自行车经常被盗。

物业方：为弥补物业费亏空

黄金苑小区物业的工作人员郭海琳向网络报记者表示，物业公司拿地下室出租的这笔费用主要是用来弥补物业公司运营中的亏空。地下室是物业公司经营的一项资源，地下室的产权归开发商所有，开发商委托物业公司经营、管理是完全可以的。开发商本身是产权人，未卖出部分的产权都归开发商。

据3号楼业主介绍，开庭当日开发商出示了黄金苑小区的大产权证复印件。开发商和物业的陈述理由是：黄金苑的大产权证可以证明地下室的所有权应该归开发商。另外，开发商还以《房屋测绘技术报告书》中作业成果里的一项：“不分摊共有共用建筑面积（这一项后面划一斜杠）”为依据，他们认为这栋楼不存在没有未被分摊的共有共用建筑面积，也就是说地下室的面积没有分摊出去，既然没有分摊出去那也就证明地下室没有卖给业主，这个地下层的产权自然就归开发商所有。

“当初我们与开发商签订的《商品房买卖合同》中明确规定：地下一层为设备功能层和业主自行车存车库，地下二层为人防。黄金苑小区3号楼公用面积分摊原则中也明确写着：地下室一层是配电室、弱电室、物业管理值班室、电梯井、电梯前厅、走道、走廊；地下二层是生活、消防水泵层、电梯井、楼梯间。这些规定都表明，地下室不是用来出租的。”业主王先生对记者表示，“而且根据《物权法》第七十条规定‘业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利’。依据《物权法》，完全可以说明地下室的产权应该是归我们业主的。”

黄金苑小区3号楼的业主们还表示，按照《物权法》规定，地下一层为业主共有部分，开发商和物业无权擅自出租。
开发商这么做属于严重侵权，地下室出租的收益应该返还给业主。

附属设施没有独立产权

物业公司的何经理认为，目前地下一层供电房、弱电房、物业值班室都没有出租，这些区域都在为业主服务。虽然曾经承诺地下一层作为业主自行车停车场，但是地下室这部分的所有权应归开发商所有。物业公司在地面上为业主新开辟了存车处，和规划的地下的存车库置换，应该没有侵犯业主权利。

开发商北京高德房地产公司的曹副总经理在接受网络报记者采访时也表示，当初在售房时，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中明确规定，业主购房面积是多少，分摊面积是多少，比如说地下室这部分，业主分摊了多少面积，合同上都有标注。但超出分摊面积的部分与业主无关，不是所有地下层的空间都归业主所有。

对于开发商和物业的这种解释，黄金苑业主的代理人马立平律师认为，业主以侵权的名义并依据《物权法》第七十条起诉开发商是完全有道理的。而且根据《商品房销售管理办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》中的规定，商品房销售完之后，开发商所提供的大产权证将被业主所取得的小产权证替代，房屋的所有权应该归业主所有。这次庭审，开发商出示的大产权证的复印件实际上已经失去了法律效力。

马律师还表示，如果业主想要确认地下室的产权归属，应该要打一个确权至诉。但业主认为按照《物权法》第七十条规定，这个地下室就归业主所有。目前，全国还有很多业主都不清楚地下层的产权归属，黄金苑小区的这个案例正好说明了这个问题。如果说以前业主对房屋附属设施的产权究竟是归业主还是归开发商所有还存在模糊认识的话，那么现在随着《物权法》的颁布，业主真正明白了自己的权益。一旦法院最后认定地下层的产权归业主所有，黄金苑小区业主提出让物业返还地下室出租收益的要求也就合理合法了。事实上，房屋的附属设施不可能有独立的产权。