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上半年全国百城居住用地出让金收入同比增长13.1%

2020-07-28 15:40:54来源:新地产

7月28日,易居研究院发布2020年上半年全国百城居住用地成交报告。

报告显示,2020年上半年,全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米,同比增长2.6%;百城居住用地土地出让金收入为18045亿元,同比增长13.1%。

报告分析称,今年受疫情影响,一季度土地交易行情非常弱,这与土地交易工作暂缓、停滞有关。二季度土地交易市场放开,房企为加快完成年度土地储备工作,积极拿地,带动市场活跃。上半年地市地市企稳,成为房地产市场率先复苏的指标。土地出让金方面,在各地宏观经济较为疲软的情况下,此类地市交易有效促进了地方财政的稳定,防范了各地固定资产投资失速的风险。

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一线城市居住用地成交面积同比增4成 地市营商环境改善促使房企拿地

报告称,分城市等级来看,4个一线城市居住用地成交面积为1982万平方米,同比增长40.2%。报告分析称,上半年一线城市土地交易总体不错,说明地方政府供地意愿较为强烈。在疫情冲击下,一线城市面临房地产开发投资失速等风险,从稳投资角度看,需要给予土地市场更多支持。尤其是深圳市场今年上半年地市交易较为活跃,同比增速超过200%,在支持年度用地供应计划完成的同时,确保了当地财政收入的稳健。

报告称,通过横向对比,一线城市地市交易增速明显较高。除土地市场固有的周期性因素外,很大原因在于一线城市积极改善地市营商环境。第一,一线城市上半年积极落实“六稳”工作精神,供地节奏加快、居住用地供应占比增加,吸引各类房企积极拿地。第二,土地项目开发约束明显减少,很多地块取消“限地价限房价”的约束,部分地块也取消了配建租赁住房的要求;甚至在预售许可证发放方面,相关门槛和要求也在降低,房企土地投资的压力和顾虑在减少,进而愿意拿地。而从实际过程看,一些央企或大型民企重回一线城市,体现了土地投资预期在转好,其对全国其他城市也形成了较为明显的示范效应。

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二线城市居住用地成交面积同比减少6.2% 省会城市仍为房企拿地重心

上半年32个二线城市居住用地成交面积为15329万平方米,同比减少6.2%。报告分析称,总体上二线城市土地交易市场也在逐渐复苏,目前虽仍处于负增长区间,但预计下半年供地节奏会加快,有助于带动土地市场进一步升温。而从房企拿地投资心态看,二线城市尤其是省会城市依然是其拿地重心。

报告称,上半年昆明、海口、大连、济南等城市地市交易较冷。昆明过去两年土地市场较好,存在过热现象,当前进入消化期,进而使得地市相对平静。海口地市一直面临被打压的风险,尤其是在“去房地产化”的情况下更是如此。对于大连和济南来说,楼市表现较为一般,地市上升的动力相对较弱。当然,若后续各地经济复苏节奏加快,地市回暖的可能性也依然存在。尤其是一些地价成本相对可控的省会城市,依然会成为房企下半年补仓的重要区域。

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三四线城市居住用地成交面积同比增长11.7% 地市上行面临压力

上半年64个三四线城市居住用地成交面积为11906万平方米,同比增长11.7%。报告称,上半年此类城市年初累计居住用地成交面积同比增速曲线略有升温态势,这与各地政府积极供地有关。同时,此类城市普遍都是经济活力较好的三四线城市,所以部分房企也依然会积极拿地。

报告分析道,自2018年开始,三四线城市地市没有出现过于火爆的情况,其和2017年的火爆场面有明显差异。这说明在棚改货币化政策褪色的情况下,房企拿地会更加理性,至少不会过激、冒进地去拿地。目前三四线城市楼市没有完全复苏,地市上行也面临很多压力。

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上半年南通居住用地出让金收入同比增速高达1414%

报告数据显示,从居住用地成交面积情况看,韶关、南通、东莞三城交易行情较好。第一,地方政府供地节奏加快,尤其对此类城市来说,过去两年房价上涨过快,从缓解房价上涨压力的角度看,土地供应必然需要增加,以满足更多的用地需求。第二,此类城市都位于三大都市圈内,属于投资价值较高的城市,自然容易受各类房企的青睐。

而从居住用地出让金收入排序看,今年上半年增速最快的10城中有9城为三四线城市或地级市,同比增幅均超100%。报告认为,出现此类情况并非偶然,其客观反映出目前三四线城市的压力。在疫情冲击下,今年上半年各三四线城市复产复工节奏相对慢,财政收入面临一定压力。加大土地推介、积极供应土地,有助于在活跃地市的同时,稳健地方财政收入。基于上半年特殊的社会经济背景,此类卖地动作并无不妥,但也要看到,随着下半年经济逐渐恢复,地方政府应适当减少对土地交易的依赖,应努力为各实体经济创造优良营商环境,真正促进地方经济稳定发展。

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最后报告总结称,上半年全国百城居住用地成交总体上呈现“低谷反弹、逐渐回暖、由负转正、好于预期”的态势。地市回暖的一个原因在于,地方政府正加大供地节奏,积极创造优良营商环境,减少了房企拿地投资成本。在此类因素作用下,地市回暖好于预期,也好于住宅交易市场,成为上半年稳定房地产市场的一股重要力量。

报告表示,下半年地市回暖依然值得期待,但也要注意一些新风险、新情况。第一,包括“711银保监会讲话”和“724国务院房地产工作座谈会”,都明确了下半年房地产政策从紧的导向。尤其对于土地市场来说,上半年不排除有部分高杠杆或违规资金进入,这将成为下半年重点监管的内容。第二,部分城市对卖地收入过于依赖,下半年在固定资产投资企稳的大背景下,城市发展方式会转变,其会对土地交易市场将形成一定影响。而对于下半年房企投资口来说,需要注意此类新情况,以真正规避风险和做好土储工作。

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